NEWS

Immobilienmarkt 2026

Eine der wichtigsten Erkenntnisse für 2026 lautet: Den Immobilienmarkt gibt es nicht mehr. Preisentwicklungen unterscheiden sich deutlich – je nach Objektart, energetischem Zustand, Nutzung und Lage.

Im Bestand zeigt sich eine zunehmende Spreizung. Gut modernisierte, vermietete Immobilien in gefragten Lagen bleiben stabil, während ältere Bestände mit Sanierungsbedarf teils 5 bis 10 % unter früheren Höchstpreisen gehandelt werden. Steigende Instandhaltungs- und Energiekosten wirken sich spürbar auf die Renditeerwartung aus.

Neubauimmobilien zeigen sich deutlich robuster. Aufgrund gestiegener Baukosten von teils über 30 % seit 2020 und gleichzeitig geringer Fertigstellungszahlen bleibt Neubau knapp. Energieeffiziente Gebäude behaupten ihr Preisniveau, insbesondere dort, wo sie langfristig niedrige Nebenkosten ermöglichen.

Auf dem Mietmarkt setzt sich der Trend fort: In vielen Regionen steigen die Mieten weiterhin um 3 bis 5 % pro Jahr, getragen vom strukturellen Wohnungsmangel.

Nach dem Zinsanstieg der Vorjahre hat sich das Finanzierungsumfeld 2026 spürbar beruhigt. Bauzinsen bewegen sich häufig im Korridor von etwa 3,0 bis 3,5 % bei langfristigen Zinsbindungen – deutlich unter den Spitzen der letzten Jahre, aber mit realistischem Risikoempfinden.

Gerade im Neubau gewinnen staatliche Förderprogramme weiter an Bedeutung. Energieeffiziente Gebäude können durch zinsvergünstigte Darlehen und Zuschüsse ihre Finanzierungskosten um mehrere zehntausend Euro reduzieren – ein Vorteil, der sich direkt auf den Cashflow auswirkt.

Für Kapitalanleger:innen rückt damit eine zentrale Frage in den Fokus: Wie entwickelt sich mein Investment über einen Zeitraum von 10 oder 20 Jahren? Antworten darauf liefert keine Marktmeinung, sondern eine belastbare Rechnung. Mit dem Pflugfelder Cashflow-Rechner lassen sich Finanzierung, Mieteinnahmen, Förderungen und laufende Kosten realistisch abbilden – eine wichtige Entscheidungsgrundlage in einem Markt, der wieder stärker auf Substanz setzt.

Unabhängig von Preis- und Zinsentwicklungen bleibt eine Konstante bestehen: Wohnraum ist knapp. Der jährliche Bedarf in Deutschland liegt bei rund 400.000 neuen Wohnungen, während die tatsächlichen Fertigstellungen deutlich darunter bleiben.

Besonders in wirtschaftsstarken Regionen zeigt sich: Wohnraummangel ist kein kurzfristiges Phänomen, sondern eine strukturelle Herausforderung über viele Jahre hinweg. Neue Wohnungen entstehen nicht in wenigen Monaten, sondern oft über 5 bis 7 Jahre von der Planung bis zur Fertigstellung.

Für uns bei Pflugfelder ist das keine abstrakte Statistik, sondern ein klarer Auftrag. Wir bauen konsequent weiter – mit Augenmaß, Qualität und dem Anspruch, einen nachhaltigen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes zu leisten. 

Der Immobilienmarkt 2026 eröffnet nicht nur Chancen für Neueinstiege, sondern auch für strategische Neuausrichtungen bestehender Portfolios. Viele Anleger:innen, die vor 10 bis 20 Jahren investiert haben, stehen heute vor der Frage, ob ihr Bestand langfristig noch optimal aufgestellt ist.

In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, Bestandsimmobilien zu veräußern – insbesondere dann, wenn in den kommenden 5 bis 10 Jahren hohe Sanierungskosten absehbar sind. Das freigesetzte Kapital lässt sich gezielt in Neubauinvestments reinvestieren, die durch geringere Instandhaltung, bessere Energiekennwerte und höhere Planbarkeit überzeugen.

Ein zunehmend relevantes Segment ist das Seniorenwohnen. Bereits heute ist rund jeder fünfte Mensch in Deutschland über 65 Jahre alt, Tendenz steigend. Die Nachfrage nach altersgerechten Wohnformen wächst kontinuierlich. Mit Golden Page haben wir ein Konzept entwickelt, das Wohnen, Service und Gemeinschaft verbindet. Für Anleger bietet es langfristige Perspektiven, planbare Erträge und eine Nutzung, die auch in 20 oder 30 Jahren relevant bleibt.

Der Leverage-Effekt bleibt dabei ein zentraler Hebel: Durch Fremdfinanzierung wird mit vergleichsweise geringem Eigenkapital ein Sachwert aufgebaut, dessen Erträge und Wertentwicklung auf den Gesamtwert wirken. Wie sich unterschiedliche Szenarien konkret auswirken, lässt sich mit dem Pflugfelder Cashflow-Rechner realistisch simulieren.

Trotz aller Stabilisierung bleibt der Markt anspruchsvoll. Gerade im Bestand nehmen Unsicherheiten zu – etwa durch energetische Anforderungen, steigende Instandhaltungskosten und regulatorische Veränderungen, die sich über Zeiträume von 10 bis 15 Jahren stark auf die Wirtschaftlichkeit auswirken können. Neubau schafft in diesem Umfeld vor allem Orientierung. Klare Kostenstrukturen, aktuelle energetische Standards und eine hohe Planbarkeit reduzieren Risiken deutlich. Gerade für Anleger, die auf langfristige Stabilität statt kurzfristiger Renditeoptimierung setzen, ist diese Transparenz ein entscheidender Vorteil.

Fazit: 2026 ist ein Jahr für bewusste Entscheidungen – und kluge Wechsel

Der Immobilienmarkt 2026 ist kein Markt der schnellen Gewinne, sondern der strategischen Entscheidungen. Er bietet Chancen für Neueinstiege ebenso wie für eine Neuausrichtung bestehender Investments. Wer bereit ist, Bestand kritisch zu hinterfragen und Neubau gezielt einzubeziehen, kann seine Immobilienstrategie für die nächsten 20 Jahre stabil aufstellen. Unsere Überzeugung bei Pflugfelder: Immobilien entfalten ihren Wert dann, wenn sie durchdacht geplant, solide finanziert und regelmäßig überprüft werden. Genau dabei begleiten wir unsere Kundinnen und Kunden – vom ersten Rechenmodell über einen möglichen Verkauf bis hin zur neuen Investition.